Vermietetes Mehrfamilienhaus in Frankfurt verkaufen

Vermietetes MFH in Frankfurt verkaufen – rechtssicher und mieterfreundlich

Vermietete Zinshäuser sind in Frankfurt am Main das nachgefragteste Anlageprodukt – sie liefern stabilen Cashflow, sichern sich gegen Mietausfälle ab und entlasten den Käufer von Vermietungsaufwand. Gleichzeitig gilt in Frankfurt ein besonders ausgeprägtes Mieterschutzregime: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze von 15 Prozent über drei Jahre, Milieuschutzsatzungen in mehreren Stadtteilen sowie Kündigungssperrfristen nach Umwandlung. P1 Immo kennt diese Frankfurter Spezifika und kauft Mehrfamilienhäuser inklusive aller bestehenden Mietverhältnisse, übernimmt Kautionen und Nebenkostenvorauszahlungen taggenau und führt das Objekt langfristig im Bestand. Sie als Verkäufer erhalten den vereinbarten Kaufpreis – ohne dass auch nur ein einziger Mieter ausziehen muss oder gekündigt wird.

§566 BGB – die rechtliche Klammer für jeden Frankfurter MFH-Verkauf mit Mietern

§566 BGB ist der zentrale Schutzparagraph im deutschen Mietrecht und bildet zugleich das Fundament jedes Verkaufs eines vermieteten Frankfurter Zinshauses. Mit unserer Eintragung im Grundbuch treten wir kraft Gesetzes in sämtliche bestehenden Mietverhältnisse ein – ohne Zustimmung der Mieter, ohne Vertragsänderung, ohne neue Unterschriften. Mietzinsen, Kündigungsfristen, Indexklauseln, Staffelmietvereinbarungen, Schönheitsreparaturklauseln und alle sonstigen Individualabreden bleiben exakt wie vereinbart bestehen. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Mit dem Eigentumsübergang endet Ihre Pflichtenstellung gegenüber den Mietern vollständig. Wir übernehmen die Instandhaltung, die jährliche Betriebskostenabrechnung, eventuelle Mietminderungsforderungen, Modernisierungsanzeigen und die Mietkautionsverwaltung. Eine sauber formulierte Stichtagsklausel im Notarvertrag regelt taggenau, welche Mieten und Nebenkosten anteilig wem zustehen – die Aufteilung pro rata temporis übernimmt unser Notariat ohne Zusatzaufwand für Sie.

Milieuschutz und Umwandlungsverbot – warum Aufteiler-Strategien in Frankfurt nicht greifen

Frankfurt setzt seit Jahren konsequent Milieuschutzsatzungen in besonders nachgefragten Stadtteilen ein – aktuell unter anderem in Teilen von Bornheim, Nordend, Bockenheim und im Westend. In diesen Erhaltungssatzungsgebieten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung der Stadt zulässig, die in der Regel nicht erteilt wird. Hinzu kommt das bundesweite Umwandlungsverbot nach §250 BauGB in angespannten Wohnungsmärkten, das Frankfurt vollumfänglich erfasst. Wer also überlegt, vor dem Verkauf eine Teilungserklärung zu errichten und die Wohnungen einzeln an Selbstnutzer zu verkaufen, scheitert an Frankfurter Genehmigungspraxis. Realistischer und wirtschaftlich attraktiver ist der Verkauf an einen Bestandshalter wie P1 Immo, der das Haus als Ganzes übernimmt, alle Mieter behält und einen marktgerechten Top-7-Faktor auf die Jahresnettokaltmiete bezahlt. Vollvermietete Objekte sehen wir ausdrücklich als Vorteil – sie liefern sofortigen, prüfbaren Cashflow und ersparen uns Vermietungsaufwand.

Diskretion gegenüber Mietern – was in Frankfurt besonders wichtig ist

Frankfurts Mietermilieu ist anspruchsvoll, gut informiert und reagiert empfindlich auf Verkaufsabsichten. Erfahren Mieter über ein Immobilienportal-Inserat, ein Verkaufsschild oder Bemerkungen Dritter vom geplanten Verkauf, ist das Vertrauensverhältnis zum Vermieter regelmäßig zerstört. Folge: Insbesondere zahlungsstarke Mieter mit hoher Bonität – Bankangestellte, Universitätspersonal, internationale Konzernmitarbeiter – nutzen die nächste Gelegenheit zum Auszug, weil sie Sanierungsumlagen, Eigenbedarfskündigungen oder Mietsteigerungen befürchten. Auf einem Markt mit Mietpreisniveau jenseits von 16 Euro je Quadratmeter führt jede leerstehende Wohnung sofort zu spürbaren Faktor-Abschlägen im Verkauf. Beim Direktankauf von P1 Immo gibt es weder Inserate noch Exposés noch Massenbesichtigungen. Wir besichtigen einmalig Treppenhaus, Heizungszentrale und maximal ein bis zwei Beispielwohnungen – idealerweise im Rahmen eines diskreten Eigentümertermins. Erst nach der Eigentumsumschreibung erhalten die Mieter ein höfliches Anschreiben mit Vorstellung des neuen Eigentümers, neuer Bankverbindung und der ausdrücklichen Bestätigung, dass alle Vertragsbedingungen unverändert weitergelten.

Mietkautionen, Nebenkosten und Stichtag – die saubere Stabübergabe

Damit Ihre Eigentümerverantwortung mit der Beurkundung wirklich endet, regeln wir drei Bereiche akribisch. Erstens die Mietkautionen: Wir richten ein neues Mietkautionskonto bei einer Frankfurter Bank ein und übernehmen sämtliche bestehenden Kautionen treuhänderisch. Sie erhalten eine schriftliche Entlastungserklärung, die spätere Inanspruchnahmen durch Mieter ausschließt. Zweitens die Nebenkosten: Vorauszahlungen werden zum Stichtag taggenau abgerechnet, noch nicht abgerechnete Nebenkostenperioden gehen anteilig auf uns über und werden mit dem Kaufpreis verrechnet. Drittens die laufenden Mieten: Mieten für den Übergangsmonat werden im Notarvertrag pro rata temporis aufgeteilt. Sondervorauszahlungen, etwa für umlagefähige Modernisierungen, sowie Energiekostenabrechnungen mit Vorjahresübertrag werden gesondert gewürdigt. Unser Frankfurter Hausnotariat erstellt eine vollständige Stichtagsabrechnung, die alle drei Bereiche dokumentiert. Damit endet Ihre Eigentümerstellung vollständig zum Übergabestichtag.

Renditeerhalt für Sie als Verkäufer – Cashflow-Aufschläge in Frankfurt

Vollvermietete Mehrfamilienhäuser erzielen am Frankfurter Markt deutliche Faktor-Aufschläge gegenüber gleichartigen leerstehenden Objekten. Investoren bezahlen einen Risikoaufschlag dafür, dass Cashflow ab Tag eins fließt und kein Vermietungsrisiko entsteht. In stabil vermieteten Frankfurter Objekten mit Kaltmieten nahe Mietspiegel und überschaubarer Fluktuation rechnen wir mit Faktoren von 23 bis 27 mal Jahresnettokaltmiete – je nach Stadtteil und Zustand. Liegen Bestandsmieten 15 bis 25 Prozent unter Mietspiegel, sehen wir Hebelpotenzial bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und kalkulieren entsprechend mehr ein. Sonderkonstellationen wie gewerbliche Erdgeschosse mit Filialisten-Mietverträgen, separierte Hinterhäuser, Tiefgaragenkomplexe oder vermietete Stellplätze werden separat kapitalisiert und zum Grund-Faktor addiert. Sie erhalten in jedem Fall eine schriftliche Faktor-Herleitung mit Detail-Aufschlüsselung, sodass Sie verstehen, wie sich der Kaufpreis im Einzelnen zusammensetzt.